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Por Renata Bessi
En un ejercicio de imaginar cómo sería un espacio urbano ideal para la reproducción, disfrute de la vida y para el desarrollo del potencial creativo personal, podríamos pensar, de entrada, en el derecho a una vivienda asequible, conectada a todos los servicios esenciales: agua, energía, drenaje. Un espacio con infraestrutura de transporte, cercano a equipamientos públicos como escuelas, centros de salud, espacios de trabajo, culturales, espacios públicos como plazas para el ocio y encuentros. Un espacio con un tejido social vivo y diverso donde todos pudieran participar activamente.
Un lugar donde convergen todas estas funcionalidades necesarias para la vida, describe la investigadora del Instituto Tecnológico de Oaxaca, Karina Romero, “podemos decir que es un espacio que tiene una centralidad”.
En Oaxaca, el centro histórico es justamente un espacio donde se guardan estas características de centralidad. Es donde existe mejor disponibilidad de servicios e infraestructura urbana en relación a otras partes de la ciudad, argumenta Romero, que ha investigado en su trabajo doctoral la cuestión de la vivienda y población en el centro histórico de Oaxaca, especialmente después que fue declarado patrimonio de la humanidad por la Unesco, en 1987. Según su estudio, la disponibilidad de infraestructura de agua entubada en las viviendas, por ejemplo, alcanza el 98%, mientras la media en la ciudad es de 73%.
La centralidad de esta zona oaxaqueña también puede ser percibida en relación a la disponibilidad cultural. El estudio Distribución y acessibilidad espacial de las bibliotecas públicas en la Ciudad de Oaxaca identificó 12 bibliotecas públicas en la ciudad, de las cuales cinco están en el centro histórico.
También por la disponibilidad de espacios públicos. La ciudad de Oaxaca posee la mayor cantidad de espacios públicos en relación a las demás ciudades de la Zona Metropolitana, concentrados principalmente en el centro de la ciudad. Son 174 espacios entre zonas verdes, parques, plazas y plazoletas, abarcando un total de 1,961,026 m2. La segunda zona con más espacio público es Santa Cruz Xoxocotlán, con 26 espacios en un total de 444,51 m2, de acuerdo con la Radiografía de los espacios públicos en Oaxaca, publicada por la Casa de la Ciudad.
Y si miramos para el interior del Estado el contraste es aún más grande. El Plan Estatal de Desarrollo 2016-2022 señala que Oaxaca se encuentra entre los estados del país más carentes en relación al acceso a los servicios básicos en la vivienda. El crecimiento poblacional no planeado tiene como “consecuencia el colapso y deficiencia en los sistemas existentes”. De acuerdo con el censo de población y vivienda del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) de 2020, en el Estado solamente 40% de las viviendas tienen agua entubada en su interior, un total de 455,703 viviendas.
Contrariando la lógica de utilizar la centralidad para la vida misma y para el fortalecimiento del tejido social local – el mismo tejido social y su diversidad cultural que posibilitó que el centro fuera declarado patrimonio de la humanidad por la Unesco -, lo que ha pasado principalmente en las dos últimas décadas en el centro histórico de Oaxaca es la expulsión de sus habitantes.
De acuerdo con la investigación de Romero, con datos del INEGI, entre 1990 y 2020 el centro perdió 30% de sus habitantes, pasando de 56,661 a 40,306 habitantes. “En el centro histórico, especialmente en la zona de Santo Domingo, Andador Turistico y Zócalo, prácticamente ya no hay población, hay muy poca gente viviendo. En los barrios, en las orillas del centro, es donde existe todavía población”, señala la investigadora.
Además, existe una reducción de las viviendas, pero no en la misma proporción que la disminución de la población, según la investigación de Romero. “Eso seguramente es atribuible a que se mantiene algún uso habitacional pero las viviendas están siendo utilizadas para alojar a turistas, vía plataformas digitales, como el Airbnb”.
También señala que hay un cambio en el giro de los establecimientos comerciales en el centro histórico. “Los negocios para abastecer la población local están siendo sustituidos por negocios para atender a los turistas”.
La dinámica de despoblamiento ha sido expuesta en documentos del propio Ayuntamiento de Oaxaca. En el diagnóstico publicado conjuntamente por la Consultoría EXA y la Secretaría de Desarrollo Urbano, en 2018, destaca que “uno de los problemas que se detectó fue el cambio del uso de suelo habitacional a comercial de los inmuebles del centro histórico. Este cambio se ha incrementado de un 2% a 4% cada año [entre 2008 y 2018] esto es grave porque la razón de ser de una ciudad Patrimonio Mundial no es la edificación de los inmuebles sino el tejido social que se mantiene en ellos”, sostiene el estudio.
El informe periódico sobre la conservación del patrimonio en el centro histórico, de 2023, una de las exigencias de la Unesco a los gobiernos de ciudades patrimonio, también advierte sobre el cambio de uso de suelo para atender la demanda turística. Sostiene que “al crear la infraestructura que pretende dar servicio al creciente número de visitantes, se fomentan los cambios en el uso del suelo y en la función e imagen de los edificios”.
La consecuencia es que ha habido el “desplazamiento de habitantes del centro histórico a las periferias de la ciudad y a la Zona Metropolitana; hay un despoblamiento y no una sustitución de residentes [por otros de mayor poder aquisitivo]”, explica Romero.
La investigadora analiza las diferencias conceptuales y prácticas entre gentrificación y turistificación.
Este proceso contribuye, en el análisis de la investigadora, a la expansión de la ciudad y, consecuentemente, a que las personas se vayan a otras zonas en donde no tienen la misma infraestructura que tienen las centralidades. “Es decir, se genera un desarrollo geográfico desigual; se generan grandes diferencias sociales entre una persona que vive en la centralidad y que cuenta prácticamente con todos los servicios e infraestructura y aquellas que todos los días tienen que viajar hora, hora y media para llegar a su trabajo, con pocos servicios básicos, a lo mejor viviendo en una casa más pequeña, en calles sin iluminación. La habitabilidad no es la misma. Eso repercute en las condiciones de vida y hasta en la salud de la persona”.
Un informe de la ONU-Habitat registra esta expansión de Oaxaca. Entre 2005 y 2020 la superficie urbana del municipio se incrementó 19 veces en comparación con el crecimiento de la población.
La investigadora también alerta por el hecho de que la despoblación impacta negativamente en la diversidad y la riqueza del centro histórico. Para ella, la vivienda, el tejido social que se construye cuando se habita un lugar, es fundamental para la conservación de la centralidad y de un centro vivo. Cuando, desde el Estado, se prioriza el uso del espacio para una única actividad, el turismo, y se busca prioritariamente la conservación de los monumentos, la tendencia es que el espacio se museifique, que el centro histórico se vuelva simplemente un escenario para el turismo.
I
Responsabilidad
A finales de octubre de cada año, en las calles estrechas del centro histórico de Oaxaca, coloridas y ornamentadas para las festividades del Día de Muertos, resalta la presencia de hordas de turistas nacionales y extranjeros.
Este año, 2025, la presencia fue aún más intensa. Solamente en dos días, 31 de octubre y 1 de noviembre, la ciudad de Oaxaca recibió un millón cien mil turistas. “La ciudad tuvo una ocupación histórica. Ha sido la temporada más ocupada”, anunció el presidente municipal Raymundo Chagoya, quien destacó el “fortalecimiento de las actividades culturales y turísticas” por parte del municipio. Dichos visitantes dejaron un rastro de 800 toneladas de basura adicionales, las cuales el municipio tuvo que hacerse cargo.
Situaciones como ésta hacen que sea inevitable que ellos, los turistas, especialmente los extranjeros, sean la cara visible del proceso de despojo que han vivido los habitantes de Oaxaca de su centro histórico.
Sin embargo, para distintos investigadores entrevistados para este reportaje, esta presencia masiva es la consecuencia y no la causa del problema. Para ellos, lo qué hay que entender es que existen políticas derivadas de distintos niveles de gobierno que sostienen y estimulan este proceso.
Primero, la patrimonialización del centro histórico, coronada con la declaratoria de la Unesco, trae en su gen el turismo. El turismo es pensado, desde hace décadas, por instancias internacionales y el gobierno federal como el modelo económico para explotar el área patrimonial reservada para la conservación, lo que ha causado procesos de gentrificación y turistificación, documentados en diversas ciudades declaradas patrimonio mundial en México.
Segundo, el gobierno local en Oaxaca es responsable por incentivar el despojo de las poblaciones y el uso exclusivo del espacio para el turismo ya sea por la omisión de crear reglamentos serios para el control del turismo, a pesar de que sus propios diagnósticos señalan la necesidad de dicha reglamentación; o por la acción de crear un andamiaje institucional que incentiva y privilegia el mercado inmobiliario y las inversiones inmobiliarias direccionadas al turismo.
Una de las acciones principales promovidas por el Ayuntamiento de Oaxaca es el aumento del valor unitario de suelo por metro cuadrado en el centro histórico, determinado y actualizado todos los años en la Ley de Ingresos del Municipio. El municipio, a cada año, formula el documento que es aprobado por el Congreso del Estado. Para calcular el valor de un terreno, se multiplica su tamaño en metros cuadrados por el valor determinado en la ley.
El valor del suelo es un elemento clave también para determinar el valor catastral de un inmueble y para el cálculo de impuestos como el predial.
De acuerdo con Romero, quien ha investigado el comportameto del valor del suelo especialmente después de la declaratoria de la Unesco, el valor promedio del suelo en el centro histórico ha aumento drásticamente en las últimas dos décadas. Entre 1992 y 2010, la investigadora identifica un comportamiento estable de mil pesos por metro cuadrado. A partir de 2015, se mantuvo una tendencia ascendente. En este mismo año, el valor era de 2,769.05 pesos por metro cuadrado. Para 2019, el incremento llegó a 6,323 pesos por metro cuadrado.
La investigadora detectó un cambio en la forma de reglamentar los valores a partir de 2012. “Es un parteaguas muy importante. Trajo un gran impacto”.
Los valores originalmente eran clasificados de acuerdo a colonias, agencias municipales y el polígono del centro histórico tenía un único valor. Sin embargo, principalmente a partir de 2012, empieza a haber una reclasificación del centro histórico para determinar los valores de suelo. Se elimina la asignación específica para el polígono del centro histórico y se introduce una nueva categorización. Una nueva clasificación que establece una diferenciación en los valores de acuerdo con zonas media, alta y baja.
También se agregó a la ley una tabla de valores de suelo por calles del centro histórico para asignarles valores específicos mas elevados, creando así una nueva clasificación adicional de corredores urbanos de primer y segundo orden. “Este proceso estableció parámetros clave para la clasificación del suelo, influenciado las operaciones inmobiliarias reguladas por la Ley de Ingresos Municipales”.
De acuerdo con una revisión de la ley realizada por Avispa Mídia, el corredor urbano considerado de primer orden de la Avenida Independencia, por ejemplo, tenía en 2011 el valor de suelo de 1,505.96 pesos por metro cuadrado. En 2015 subió a 3,000 pesos. En 2019, era de 7,507 pesos; y en 2025, llegó a 10,170 pesos.
Ya en el corredor Macedonio Alcalá, de primer orden, el valor de suelo por metro cuadrado, en 2015, era de 3,200 pesos. En 2019, 10,164 pesos. Y en 2025 alcanzó 16,950 pesos.
“Estas medidas han impactado fuertemente el mercado inmobiliario y el precio de los inmuebles. A raíz de esto también se han incrementado mucho el valor de los servicios, el valor del impuesto predial, el valor de permisos y licencias. Todo eso – aunado a los altos costos de mantenimiento de los inmuebles – hace con que muchas personas que tienen una casa en el centro histórico decidan vender o rentar sus propiedades”, analiza la investigadora, o entonces, que “decidan reducir el espacio destinado al uso habitacional y hacerlo mixto [habitacional y comercial], es decir, migrar de un uso de suelo habitacional a mixto y luego a totalmente comercial”, explica la investigadora.
Doña Juana, de 70 años, vive con su mamá, de 89 años, en un barrio al sur del centro histórico. El impuesto predial de su casa, perteneciente a su familia desde hace por lo menos tres generaciones, subió alrededor de 800% en 2025, calculado en casi 40 mil pesos. Con poco ingreso mensual, doña Juana, acompañada de otros vecinos que tuvieron el mismo problema, buscaron las autoridades del Ayuntamiento para aclarar qué estaba pasando. “Los propios funcionarios me dijeron: ‘que, si no lo puedo pagar, cuando venda mi casa voy a ganar mucho dinero’”, dijo la señora, sin todavía entender por qué le subieron tanto el predial.
La conclusión de Romero es que “la zonificación y el incremento del valor del suelo, implementados por el Estado, promueven la acumulación y reproducción del capital para el aprovechamiento de brechas de renta y la especulación inmobiliaria, desencadenando transformaciones urbanas, un desarrollo geográfico desigual que ha propiciado una reconfiguración en la vivienda y expulsión de población en las zonas con mayor incremento del valor de uso de suelo”.
El investigador Omar Peral Garibay explica que ha habido segregación territorial en Oaxaca desde por lo menos la época colonial. Obedece a lógicas distintas: La colonial era para mantener el poder de la corona española. La actual satisface al mercado.
Es necesario entenderlo para poder generar herramientas de combate al despojo urbano que se vive hoy.
¿Reglamentación?
Otro de los puntos del andamiaje institucional del gobierno local, que propicia la salida de habitantes del centro histórico y el uso del espacio para el turismo, es el propio marco normativo que regula dicho espacio. En su investigación, Romero analiza las leyes y reglamentos que surgen a partir de la declaratoria de la Unesco. “En términos generales, su normatividad está muy orientada a la conservación del paisaje urbano, a la conservación de sus monumentos, de sus inmuebles catalogados, están preocupados con la imagen del centro”, explica.
El Plan Parcial de Conservación del Centro Histórico y su reglamento, por ejemplo, en realidad no son instrumentos de planeación, como deberían ser, son instrumentos normativos y de diagnóstico. “Se regula toda la parte de construcción de obras hacia el interior y hacia el exterior del inmueble, su conservación, la preservación de sus fachadas, de sus formas, dimensiones y colores”. El mobiliario urbano, señala, se aborda desde una concepción física y ornamental, no considera su función social.
No se atiende, sostiene la investigadora, a profundidad la conservación del entramado social, la conservación de la vida cotidiana. “No consideran aspectos sociales que son relevantes, por ejemplo, cómo detener la despoblación del centro, o el proceso de turistificación”.
Otro punto señalado por la investigadora es que, en los primeros instrumentos normativos, se consideraba que se debía establecer una coordinación del centro histórico. Se creó en el municipio la dirección de patrimonio edificado y centro histórico. Sin embargo, observa que, a medida que ha ido cambiando la normativa, se han ido adelganzando las funciones de gestión y de control. “Hubo un adelgazamiento en estructura y funciones de organismos administrativos y colegiados reguladores del centro histórico”.
De manera general, como señala un informe de World Heritage Watcher (WHW), organización que coopera con la Unesco, el Plan Parcial, construido en 1997, “es obsoleto y desactualizado”. Su reglamento fue actualizado al menos tres veces, la última en agosto de 2025, y se hará público solamente en enero de 2026.
Permisos
Existe una escasa reglamentación del uso de suelo en el centro histórico, señala la investigadora. Y la poca que hay, refiriéndose a los instrumentos que teóricamente determinan donde se puede establecer vivienda y donde se puede establecer comercio, ha habido apertura por parte del Ayuntamiento para cambios de uso habitacional a comercial.
Eso resuena con lo que el reglamento del Plan Parcial de Conservación del Centro Histórico, de 2001, determina como factor potencial de desarrollo del municipio: el patrimonio como “promotor de la actividad turística, considerado como la base económica de la ciudad”.
De acuerdo con el informe de la WHW, el turismo en la ciudad de Oaxaca en 2019 ascendió a 1,331,950 visitantes, en comparación con los 647,305 de 2006, según datos oficiales que recopilan información de hoteles, sin considerar las plataformas de alojamiento (por ejemplo, Airbnb). “Esto ha generado la proliferación de restaurantes, bares, clubes nocturnos, espacios para eventos al aire libre y hoteles en el centro histórico, lo que ha provocado una reconversión abusiva de edificios históricos y espacios públicos”.
La Dirección del Centro y Patrimonio Histórico del Ayuntamiento informó, en respuesta a solicitud de acceso a información, que realizó, entre 2022 y 2024, 593 trámites de solicitud de uso de suelo comercial en el centro histórico. En 2025, hasta el mes de agosto, fueron 312.
Además, señala el informe de la WHW, las autoridades municipales, “con la autorización del Instituto Nacional de Antropología e Historia (INAH), suelen emitir ilegalmente permisos de construcción y licencias de operación, o son obligadas por los propietarios de los terrenos a hacerlo por medios legales”, dice el informe.
El Ayuntamiento de Oaxaca informó que, entre 2015 y 2025 (agosto), recibió 5,150 solicitudes de intervención en inmuebles en el centro historico. En un documento firmado por el director del Centro Histórico y Património del municipio de Oaxaca, arquitecto Guillermo González León, obtenido en respuesta a solicitud de acceso a información, se sostiene que en las “intervenciones autorizadas llevadas a cabo no se especifíca el uso del inmueble”, si es habitacional o comercial.
La cantidad de intervenciones podría ser mucho mayor. El secretario de Obras Públicas y Desarrollo Urbano del municipio de Oaxaca, Carlos Facundo Alcocer, informó, en una rueda de prensa, que han llegado a la Dirección del Centro y Patrimonio Histórico 240 solicitudes de intervenciones en 2025. Sin embargo, a través de inspecciones realizadas por funcionarios del municipio pudieron registrar 600 notificaciones.
“Oaxaca es una ciudad que está de moda, es una ciudad que las puertas están abiertas y las reglas claras. Eso ha ayudado para que inversionistas no solamente del Estado sino del país vengan a invertir”, dijo el secretario en un llamado para que los responsables por las intervenciones en los inmuebles busquen el municipio para tener sus permisos en día.
La Unesco, por medio del informe periódico sobre las condiciones de conservación del patrimonio del centro histórico de Oaxaca, fue alertada por el hecho de que “el cambio de uso del suelo ha provocado intervenciones clandestinas que modifican edificios”.
Terrazas
El caso emblemático de permisividad por parte del Ayuntamiento y del INAH son las azoteas de inmuebles modificadas para uso comercial, de cafés, restaurantes, hoteles, hostales: las terrazas. Los dos órganos gubernamentales hicieron caso omiso por años a su existencia, prohibida por décadas por el reglamento del Plan Parcial de Conservación del Centro Histórico. La actual gestión ha contabilizado aproximadamente 500 terrazas.
El INAH y el Ayuntamiento de Oaxaca confirmaron, vía solicitud de acceso a información, que no habían emitido, en septiembre de 2025, ningún permiso para la construcción de terrazas.
Si hasta unos años las terrazas eran totalmente prohibidas, con la proliferación de las construcciones, el Ayuntamiento fue aflojando las reglas. En la reforma al reglamento general de aplicación del Plan Parcial de Conservacion del Centro Historico de Oaxaca, en 2021, las terrazas pasaron a ser permitidas, pero con restricciones. Sin resolver “la crisis de las terrazas”, cuyo uso comercial ha sido denunciado por la ciudadanía, el Ayuntamiento, con la participación del INAH, hizo nueva reforma al reglamento, en agosto del 2025, dando a los propietarios la oportunidad para regularizarlas.
Ahora, se permite la construcción de baños y cocinas, en un 40% del espacio, algo que era totalmente prohibido – una, por la fragilidad de las estructuras centenarias de los inmuebles, y, dos, por modificar las características coloniales de los inmuebles. “El reclamo de las y los comerciantes es que requerían tener servicios arriba y tienen razón en eso”, declaró Raymundo Chagoya en una rueda de prensa.
El regidor del Centro Histórico y Patrimonio Mundial, Antonio Álvarez Martínez, en la sesión de cabildo del municipio en la cual se aprobó la nueva reglamentación, sostuvo que la reforma “representa un paso necesario para equilibrar la vida económica de la ciudad de Oaxaca, con la obligación que tenemos de resguardar nuestro patrimonio cultural. La regulación que se propone no busca sancionar a los propietarios, sino dar certeza (…). Regular, es reconocer que el desarrollo ecónomica debe ir de la mano de la conservación”.
La Unesco fue alertada, en 2023, sobre la proliferación de las terrazas. “La proliferación de terrazas modifica la imagen urbana histórica, además de generar cambios en la densidad constructiva, espacial y de servicios que afectan la imagen urbana histórica”, sostiene el informe periódico del estado de la conservación del patrimonio del centro histórico de Oaxaca. “La especulación inmobiliaria, los programas de turismo masivo, el cambio en el uso del suelo, el cambio vertical en la densidad de los edificios y el crecimiento urbano no regulado afectan la imagen visual del patrimonio”.
Defender el uso diverso del espacio
Hay un andamiaje institucional que promueve la mercantilización del espacio, señala el investigador Omar Peral Garibay. La turistificación es “vender el territorio, es pensar un espacio patrimonial, pensar un inmueble patrimonial, pensar un barrio o una práctica cultural como una mercancía”. Estos procesos “los promueven las políticas públicas, y la iniciativa privada se sirve de eso”.
Lo que se necesita, señala el investigador, es que los gobiernos realmente asuman la responsabilidad de regular el mercado de suelo y de vivienda en beneficio de la mayoría de la población y no solamente para unos pocos que lucran con el mercado inmobiliario. “Y eso sólo se logrará con la exigencia de la gente. Es necesario defender el uso habitacional y luchar por la centralidad”.
